案號：臺灣高等法院98.12.01.九十七年度重上字第249號民事判決
法院：高等法院裁判
日期：098年12月01日(民國)
日期：2009年12月01日(公元)
案由：拆屋還地等
類型：民事
臺灣高等法院98.12.01.九十七年度重上字第249號民事判決全文內容
臺灣高等法院民事判決97年度重上字第249號
上訴人即
附帶被上訴人財團法人中華民國臺北市基督教新生教團
法定代理人丙○○○
訴訟代理人 蘇信誠 律師
甲○○
被上訴人即
附帶上訴人乙○○
丁○○
共同
訴訟代理人 洪國誌 律師
上列當事人間拆屋還地事件，上訴人對於中華民國97年3月18日臺灣
臺北地方法院96年度重訴字第908號第一審判決提起上訴，被上訴人為附
帶上訴，本院於98年11月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原判決關於命上訴人返還如附圖所示A、D部分土地、拆除附圖所示B、C部
分地上物並返還該部分土地及給付損害金部分，暨該部分假執行之宣告，
與訴訟費用之裁判除確定部分外均廢棄。
前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴
及附帶上訴均駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用，由上訴人負擔五分之三
，餘由被上訴人負擔。附帶上訴訴訟費用由附帶上訴人負擔。
原判決主文第一項命上訴人拆除地上物之範圍，減縮為如附圖所示A
部分（含A1、A2）面積三十六．五三平方公尺、D部分面積六十七．○八
平方公尺。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落臺北市○○區○○段74之11地號土地（以下稱系
爭土地），為兩造與訴外人 劉秀瓊 所共有，應有部分各1/4，詎上訴
人自民國82年起，未經其他共有人同意，無權占用如附圖所示A至D區
域之土地，並於其上搭蓋屋棚、停車棚、圍牆等地上物，獲有相當於
租金之不當利益，致伊等受有損害等情。爰依民法第767條、第179條
及第184條之規定，求為命上訴人應將前開地上物拆除，將所占用之
土地騰空返還伊等及其餘共有人，並給付乙○○新臺幣（下同）185
萬1,960元、丁○○45萬2,864元，及均自訴狀繕本送達翌日起算之
法定遲延利息，暨自96年1月1日起至拆除前開地上物返還土地之日止
，按月給付伊等各1萬5,616元之判決。原審判命上訴人應將系爭土地
上如原判決附圖一所示A、C、D、E部分之地上物拆除，將占用之土地
騰空交還被上訴人及其他共有人，並給付乙○○27萬3,986元、丁○
○13萬6,520元，及均自96年3月7日起至清償日止，按年息5%計算之
利息，暨自96年1月1日起至交還所占用土地之日止，按月給付被上訴
人各4,708元，並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分聲明
不服，提起上訴。被上訴人於本院答辯聲明：上訴駁回。並減縮起訴
聲明：（一）上訴人應將坐落系爭土地如附圖所示A1、A2、B2、B3、
C1、C2、C3及D部分，面積161.42平方公尺之地上物拆除，並將如附
圖所示A、B、C及D部分土地騰空返還被上訴人及其他共有人。（二
）上訴人應給付乙○○90萬1,711元、丁○○45萬9,593元及均自訴狀
繕本送達翌日起算之法定遲延利息，暨自96年2月13日起至拆除上開
地上物返還土地之日止，按月給付被上訴人各1萬5,104元。另就原審
駁回其請求部分提起附帶上訴，聲明：（一）原判決關於駁回附帶上
訴人後開第2項之訴部分廢棄。（二）上開廢棄部分，附帶被上訴人
應再給付乙○○62萬7,725元、丁○○32萬3,073元，並均自96年2月
13日起至交還所占用土地之日止，按月給付附帶上訴人1萬396元。（
三）願供擔保，請准宣告假執行（原判決駁回乙○○62萬7,725元、
丁○○32萬3,073元之遲延利息請求，未據其聲明不服，已告確定）
。
二、上訴人則以：坐落系爭土地上門牌號碼為臺北市○○街10巷2號之4層
樓公寓（以下稱系爭公寓）係58年4月1日建築完成，伊於63年間取得
該公寓1樓房屋之所有權及系爭土地應有部分1/4。斯時該公寓外之
共有空地，建商已建有附連圍繞之圍牆，內部作為花園之用，伊取得
所有權後和平、公然、繼續使用建商交付之上開共有空地，迄83年間
因房屋內部空間不敷使用，始打通增建，施工期間，乙○○遷入上開
公寓，並未反對增建。而迄丁○○取得上開公寓所有權，更逾30餘年
，如此漫長時間他共有人均無表示反對，且伊取得上開公寓1樓及系
爭土地所有權應有部分之價金，遠高於當時其他住戶，亦已支付使用
上開共有空地之對價，況長期以來一樓使用空地，頂樓使用樓頂本屬
一般人民所接受之通念，均足證伊使用上開共有空地，係本於與其他
共有人所成立之默示分管契約，並非無法律上之原因，自不構成不當
得利或侵權行為。又伊於83年間增建時，被上訴人乙○○知其情事未
為反對之表示，其於事後訴請伊拆除，亦屬權利濫用或已權利失效。
縱認伊確屬無權占用，占用範圍亦應將左右兩側人行道及防火巷部分
剔除。且伊係宗教團體，非以營利為目的，被上訴人以系爭土地申報
地價年息10%計算應返還之不當得利價額，亦屬過高等語，資為抗辯
。並上訴聲明：（一）原判決關於命上訴人拆除地上物、返還土地及
給付不當得利部分均廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審
之訴駁回。並就被上訴人附帶上訴部分答辯聲明：附帶上訴駁回。
三、查系爭公寓坐落系爭土地上，該土地為兩造與訴外人劉秀瓊所共有，
應有部分各1/4，上訴人於63年間購買系爭公寓1樓房屋及土地應有部
分，被上訴人乙○○、丁○○各係於83年6月27日、93年7月30日取得
同公寓2樓、4樓房屋及系爭土地應有部分。系爭土地上如附圖所示A1
、A2、D部分建有地上物、B部分為室外停車場（含B1停車場、B2圍
牆、B3冷氣設備）、C1為圍牆、C2為階梯平台、C3為雨遮，均由上
訴人所占用等事實，為兩造所不爭，復有土地及建物登記簿謄本、照
片附卷可稽，並經本院會同臺北市政府地政處土地開發總隊勘驗現場
屬實，製有勘驗筆錄及鑑定圖在卷可憑，堪信為真實。
四、被上訴人主張，上訴人未經其他共有人同意，無權占用系爭土地如附
圖所示A至D區域，並搭蓋屋棚、停車棚、圍牆等地上物，獲有相當於
租金之不當利益，致伊等受有損害，應依所有權及共有之法律關係，
拆除地上物、返還占用土地，並給付相當租金之損害金等情，為上訴
人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
（一）按未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占
用收益，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共有人同意而就共有
物之全部或一部任意占用收益，他共有人固得本於所有權求除去其妨
害或請求向全體共有人返還占用部分。然共有物分管契約，不以共有
人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。公寓
大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其
基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合
意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，
他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人
對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之
拘束。
（二）證人 蔡凱棠 於本院證稱：「（是在民國幾年買的？）好像的1974
年。」、「（你買的時候，2、3、4樓是否有人居住？）買的當時2
、3、4樓都有人居住，當時有圍牆，有種花。」、「（房子當時有
無圍牆？）我買的時候房屋的四周都有圍牆，就因為是這樣的所以我
們才買。」、「（有無看過買賣契約，契約上是否有提到可以使用外
面圍牆整個空間？）我們要做為一個教會，我們有問過賣主一樓的空
地能否使用，賣主說沒有問題，所以我們才會買。」等語，參以本院
向臺北市政府建築管理處調取系爭公寓使用執照案卷內附「建築物概
要」關於騎樓構造記載：「後退3.64m做圍牆留出騎樓用地種草皮花
木等。」等語（見本院卷第151頁），另
依 沈祖海 建築師事務所設計之一樓平面圖亦標示有「前院」及「後院
」，且前後院對外均有花台隔離（見本院卷第148頁），堪認上訴
人抗辯，伊於63年向前手購買系爭公寓1樓房屋時，房屋四周已建有
圍牆一節，應為真實。被上訴人以竣工照片並無圍牆設置，而主張該
圍牆為上訴人所設云云，尚不可採。
（三）上訴人雖未能提出書面分管契約以證明系爭土地之共有人對該圍
牆區域內之空地有由其分管之明示協議，惟系爭公寓係58年4月1日建
築完成，公寓1樓房屋於62年10月20日辦理總登記為訴外人 蘇豐雄 所
有，上訴人於63年10月15日自蘇豐雄處移轉取得1樓房屋所有權，而
蘇豐雄為系爭公寓之起造人，有建物登記簿謄本、使用執照申請書附
卷可證（見本院卷第70頁、卷第21頁），依前開證人蔡凱棠所證稱，
上訴
人於63年購買該1樓房屋時，4周均有圍牆，賣主亦稱1樓空地由其使
用，再徵諸系爭公寓於請領使用執照時之建築物狀況，亦有設置圍牆
之記載等情，足認上訴人自起造人蘇豐雄處買得系爭公寓1樓房屋時
，即由蘇豐雄將該房屋連同系爭土地上已建圍繞之圍牆及圍牆內之空
地，交付上訴人使用。證人蔡凱棠前亦證稱，購買當時2、3、4樓均
已有人居住等情，而被上訴人乙○○係於83年6月27日取得系爭土地
所有權1/4，距上訴人取得系爭公寓1樓房屋及使用圍牆內空地已有20
年，期間系爭土地之共有人間並未爭執上訴人使用空地之權利，衡情
堪認系爭公寓2至4樓之第一手買受者，即以該空地已交付由1樓房屋
所有人使用之現狀而為買受，則系爭土地之共有人自已默示同意該現
狀而成立1樓圍牆內空地由1樓房屋所有權人使用之分管協議。被上訴
人乙○○、丁○○各係於83年6月27日、93年7月30日取得同公寓2樓
、4樓房屋及系爭土地應有部分，已如前述，則依前開說明，彼等應
受該分管協議之拘束。
（四）又共有人就共有部分為分管約定，分管人仍應本於分管協議內容
使用之，且無違共有物之使用目的始為合法。依證人蔡凱棠前開證言
，上訴人63年間購買系爭公寓1樓房屋時，該房屋4周有圍牆，有種
花，賣主亦稱1樓空地得使用，另上訴人自承，伊取得系爭土地應有
部分時，1樓房屋外之空地，建商即已建有附連圍繞之圍牆，內部作
為花園之用，嗣因教會會友不斷增加，內部空間已不敷使用，伊乃於
83年間就原判決附圖二所示1及8部分打通增建使用等語，足證前開空
地於63年間起造人蘇豐雄將該房屋交付上訴人使用，及其餘2至4樓
第一手買受者以該現狀買受而默示成立分管契約時，該分管協議之內
容僅為上訴人得以空地、種植花草或設置簡易設施等內容而為使用，
不包括興建封閉之地上物而改變空地之使用目的，此觀之前述沈祖海
建築師事務所設計之一樓平面圖所標示「前院」及「後院」等均非封
閉空間自明。
（五）復按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請
求防止之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之
請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第
767條、第821條分別定有明文。查上訴人於系爭土地如附圖所示A部
分（含A1、A2）及D部分均建有封閉之地上物，有原審及本院勘驗筆
錄、照片等件可稽（見原審調字卷第31頁），並為上訴人所不爭，則
上訴人對該部分之使用已逾越分管協議約定內容，並有違共有物之使
用目的，已妨害共有人之權利，被上訴人本於前開條文規定請求上訴
人拆除該等地上物，自屬有據。惟拆除後，上訴人對該等部分本於分
管協議仍有管理使用之權限，是被上訴人請求上訴人將該部分土地返
還其及其他共有人，則無理由。至附圖所示B部分為室外停車場（含
B1停車場、B2圍牆、B3冷氣設備）、C1為圍牆、C2為階梯平台、C3為
雨遮，已如前述，其或為公開空間、或為簡易設施，均不影響系爭土
地作為空地之使用目的，本在上訴人本於分管協議得以使用之範圍，
被上訴人本於前開規定，請求上訴人拆除並返還該部分土地予其與其
他共有人均屬無據。又上訴人占用系爭土地之前開部分，既係本於分
管協議為之，其占有即非無法律上原因，被上訴人亦無因不能使用土
地而造成損害，則其本於不當得利及侵權行為法律關係，請求上訴人
給付相當租金之損害金，亦無可採。
（六）雖上訴人本於分管協議得管理使用前開空地，惟於如附圖所示A
部分（含A1、A2）及D部分搭建地上物，已超過分管協議內容，被上
訴人為共有人之利益請求拆除，係本於分管協議之約定，難謂係以損
害上訴人為主要目的，自無權利濫用之可言。而上訴人未舉證證明被
上訴人自83年6月27日、93年7月30日取得系爭土地應有部分後，有何
具體情事足以引起上訴人之正當信賴，認為被上訴人不行使共有人之
前開權利，則其主張被上訴人已權利失效云云，亦不足採。再本件並
非土地所有人建築房屋逾越地界，自無越界建築相關規定之適用，上
訴人辯稱，依民法第796條之1第1項規定，伊得免為全部或一部之移
去或變更云云，自不足取。
五、綜上所述，被上訴人本於所有權及共有之法律關係，請求上訴人將系
爭土地上如附圖所示A部分（含A1、A2）面積36.53平方公尺，及D部
分面積67.08平方公尺之地上物拆除，洵屬有據，應予准許。至其請
求上訴人應將上開占用部分之土地返還及將附圖所示B部分面積19平
方公尺（含B1停車場、B2圍牆、B3冷氣設備）、C部分面積54平方公
尺（含C1圍牆、C2階梯平台、C3雨遮）之地上物拆除，返還占用土
地，並本於不當得利及侵權行為法律關係，請求上訴人給付如聲明所
示之損害金，均無理由，應予駁回。原審就上開不應准許部分，判命
上訴人拆除地上物、返還土地及給付不當得利，並為假執行之宣告，
即有未合。上訴人上訴論旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判
，為有理由。爰由本院就此部分予以廢棄，改判如主文第2項所示。
至被上訴人上開應准許部分，原審判命上訴人拆除地上物；另就損害
金部分駁回被上訴人超過以申報地價年息3%計算之請求，經核並無違
誤。上訴及附帶上訴意旨就此部分，指摘原判決不當，聲明廢棄改判
，為無理由，應予駁回。
六、兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認與本判決
之論斷不生影響，爰一一論駁，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，附帶上訴為無理由
。依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第78條、第85條
第1項前段，判決如主文。
中華民國98年12月1日
民事第十一庭
審判長法官 鄭雅萍
法官 徐福晉
法官 詹文馨
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表
明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造
當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任
狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有
民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書
影本。
中華民國98年12月4日
書記官 洪秋帆
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或
其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人
、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者
，亦得為第三審訴訟代理人。