案號：臺灣彰化地方法院95.05.02.九十三年度簡上字第88號民事裁定
法院：彰化地方法院
日期：095年05月02日(民國)
日期：2006年05月02日(公元)
案由：給付租金
類型：民事
臺灣彰化地方法院95.05.02.九十三年度簡上字第88號民事裁定全文內容
臺灣彰化地方法院民事裁定93年度簡上字第88號
上訴人 木川 企業有限公司
兼法定代理人 沈文川
共同
訴訟代理人 陳慶祥 律師
被上訴人 陳黃琰玲
上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國94年11月16日
本院93年度簡上字第88號第二審判決提起上訴，本院裁定如下：
主文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人上訴聲明：（一）本訴部分：（1）原判決廢棄，上開廢棄部
分，被上訴人第一審之訴駁回。（2）第一、二、三審訴訟費用由被
上訴人負擔。（二）反訴部分：（1）原判決廢棄，上開廢棄部分，
兩造於民國87年6月8日就坐落○○縣○○鎮○○街97號房屋所簽訂之
租賃契約，租金自92年6月16日起至97年6月15日止，每月租金酌減
為新臺幣（下同）180000元。（2）第二、三審訴訟費用由被上訴人
負擔。
二、上訴意旨則以：
（一）本訴部分：（1）原判決理由四之略稱：按出租人應以合於約定
使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其
合於約定使用、收益之狀態。民法第
423條定有明文。查兩造於87年6月8日所簽定之房屋租賃契約書第
一條約定承租房屋所在及使用範圍為坐落○○縣○○鎮○○街97號
房屋全部，且上訴人承租系爭房屋後，確在承租之房屋設立「冠德
醫院」經營醫療業務一年餘，足見被上訴人已依租約之約定，將租
賃物全部交予上訴人使用，被上訴人並無違約之情事，且被上訴人
於交付系爭房屋予上訴人後，並無對系爭房屋有何改變現狀或損壞
之行為；致上訴人無法使用系爭房屋之情事存在，堪認被上訴人已
依租賃契約之約定以合於所約定使用、收益之租賃物，交付上訴人
，並於租賃物關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態無訛云
云；惟查民法第423條所謂租賃物合於約定使用、收益云者，並非
僅限於租賃物之現有狀態，尚包括租賃物在租賃關係存續中，合於
約定使用之目的及符合約定之收益。而兩造所簽訂之租賃契約書第
五條第一項約定：「本房屋限於供醫院診所（診所兩字應係贅言）
之使用」，即系爭房屋在租賃關係中，應合於約定供作醫院之使用
目的及醫院之收益，而上訴人承租系爭房屋初期確有作「冠德醫院
」使用，惟因營運成本考量而曾暫停歇業，但兩造簽訂之租賃契約
中，並無約定上訴人在租賃期間中，不得歇業，且上訴人在歇業中
亦有繳足租金，則嗣後上訴人如仍再行開業經營醫療業務，依兩造
簽訂租賃契約第五條第一項約定，系爭房屋仍必須保持得作醫院使
用之目的，惟被上訴人亦坦承系爭房屋於上訴人歇業後，如再行開
業，因受現行法令限制，已無法取得開業執照，亦即已無法再供醫
院之使用，而原審既認定兩造之租賃關係尚屬存在，則在租賃關係
存續中，該房屋既無法供上訴人作為醫院使用之目的，及作醫院使
用之收益，則上訴人在被上訴人於提供系爭房屋足供作醫院使用之
目的及收益前，上訴人非不得主張同時履行抗辯權，而拒絕租金之
給付；詎原審就民法第423條規定，僅著重於租賃物之使用狀態，
而忽視租賃物依租賃契約約定之使用目的及收益而駁回上訴人之同
時履行之抗辯，其對民法第423條之適用已有不當之違法。（2）上
訴人於原審中，亦請求原審法院履勘現場及請求彰化縣政府衛生局
復知系爭房屋目前現狀得否再作「醫院」使用（詳原審上訴人補充
上訴理由及反訴狀），惟原審並未履勘及函請彰化縣政府衛生局函
復，即認定系爭房屋合於約定使用、收益云云，顯有任作主張之違
法。
（二）反訴部分：（1）原判決略以：按租賃物為不動產者，因其價值之
昇降，當事人得聲請法院增減其租金但其租賃定有期限者，不在
此限。民法第442條定有明文。查系爭租賃契約之標的為不動產，
且兩造約定之租賃期限為十年，此已詳如前述。揆之上開規定，反
訴原告就系爭租賃物價值之昇降，本即不得聲請法院增減租金；依
舉重明輕之法則，反訴原告就其對系爭房屋之使用價值有減少部分
，更不得向法院聲請減少租金云云，而駁回反訴原告酌減租金之請
求。惟查：法第442條所謂「租賃物為不動產者，因其價值之昇降
」云者，係指租賃物本身之市場價值有昇降而言，例如租賃契約定
立時，租賃物之公告現值每平方公尺為50000元，嗣後在租賃期間
，其公告現值昇為每平方公尺100000元或降為10000元，即所謂「
價值之昇降」
，始應受同條但書之限制。惟租賃物市場價值無變動，但使用上之
價值，例如原得作店舖使用之房屋，嗣因法令限制而不得作店舖使
用，即係其使用上價值有昇降，非市場價值有昇降，則當事人請求
酌減租金，即應不受定期租約之限制，以符誠信原則；查系爭房屋
供作醫院使用，惟嗣後已無法再作醫院使用之目的，則其使用價值
降低甚多，此種價值之昇降，無關於租賃物本身市場價值之昇降，
此種使用上價值之昇降，亦非租賃契約簽訂當時所得預料，自無不
酗W訴人依民法第227條之2第1項規定，請求酌減
租金，原判決執著於民法第442條所謂之「價值之昇降」
，而未審究使用目的上價值之昇降，遂認上訴人不得請求酌減租金
，適用法則亦有錯誤。況行使權利，履行義務，
應依誠實及信用方法，民法第148條第2項定有明文；兩造所簽訂之
租賃契約雖訂有期限，但亦約定第4年起，每年調漲百分之五之租
金，則在不考量租賃物使用上之價值有無限制，僅准野X租人得調
漲租金，而不准承租人因無法達合約目的使用，所造成損失，請求
酌減租金是否有違背誠信原則，非無審究餘地，原審僅以本件契約
定有期限，而認上訴人不得請求酌減租金，適用法則亦有疏漏。爰
請求判決如聲明意旨所示，以維權益。
三、按對於簡易訴訟程序之第二審裁判，提起第三審上訴或抗告，須經原
裁判法院之野i。前項野i，以訴訟事件所涉及之
法律見解具有原則上之重要性者為限。第1項之上訴或抗告，為裁判
之原法院認為不應野i者，應以裁定駁回其上訴或抗告。民事訴訟法
第436條之3第1、2、3項定有明文。經查：（一）本件被上訴人起訴
主張，被上訴人與上訴人木川企業有限公司（下稱木川公司）間訂有
租賃契約，且系爭租賃契約仍有效存在乙節，業提出系爭租賃契約書
乙紙在卷可稽，復為上訴人所不爭執；且另案上訴人木川公司以系爭
租賃契約終止為由，訴請被上訴人返還押租金乙案（本院90年度簡字
第78號、90年度簡上字第93號）及被上訴人以其與被上訴人木川公司
之租賃關係存在為由，以租賃契約及連帶保証之法律關係，請求承租
人木川公司與連帶保証人沈文川連帶給付89年12月16日起至92年6月1
5日止之租金乙案（本院92年度員訴字第1號、臺灣高等法院臺中分
院92年度重上字第150號、最高法院94年度臺上字第1606號），均判
決上訴人全部敗訴確定，且上開事件理由中均確認系爭租賃契約仍有
效存在，此有卷附之上開事件之裁判書可憑。按確定判決之既判力，
固以訴訟標的經表現於主文判斷之事項為限，判決理由並無既判力。
但法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於
當事人辯論之結果，已為判斷時，其對此重要爭點所為之判斷，除有
顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷
之情形外，應解為在同一當事人就該重要爭點所提起之訴訟中，法院
及當事人就該已經法院判斷之重要爭點法律關係，皆不得任作相反之
判斷或主張，始符民事訴訟上之誠信原則（最高法院七十三年度臺上
字第四０六二號裁判參照）；即所謂「爭點效理論」。是系爭租賃契
約乃有效存在至明。本件上訴人於前開二件事件中，既已於訴訟程序
進行中抗辯上訴人木川公司與被上訴人間之租賃關係已終止云云，業
經法院認定上訴人之抗辯為不可採，並均為上訴人全部敗訴之判決確
定，並認定系爭租賃契約仍有效存在，已如前述；而上訴人於本件所
抗辯原審就民法第423條規定，僅著重於租賃物之使用狀態，而忽視
租賃物依租賃契約約定之使用目的及收益而駁回上訴人之同時履行之
抗辯，其對民法第423條之適用已有不當之違法云云。惟上開抗辯事
由係於前開二件判決確定前已存在之事由，且當時並無不能提出之原
因存在，因此，上訴人於前開二件判決確定前既可主張上開抗辯事由
，而不提出抗辯，於本件訴訟進行中再為抗辯，應認為在同一當事人
就上開事件中，有關上訴人木川公司與被上訴人間之租賃關係存在之
重要爭點之判斷，有爭點效之適用，故於本件訴訟中，法院及當事人
皆不得任作相反之判斷或主張，始符民事訴訟上之誠信原則；因此，
上訴人所提之前開抗辯，於法已屬有違，先予敘明。（二）又系爭房
屋第三、四層樓屬違建之事實，此為上訴人所明知，此觀上開租賃契
約書第7條第11款自明；因此被上訴人依租賃契約之約定，已將系爭
房屋之第三、四層樓交予上訴人木川公司使用、收益，應認被上訴人
已盡其交付租賃物之義務，縱使系爭房屋第三、四層樓因屬違建之關
係，致使無法通過衛生主管機關之消防安全檢查，而無法再次發給開
業執照，重行開業之情事屬實，惟此為上訴人於簽約時所明知，而被
上訴人於依約交付系爭房屋第三、四層樓予上訴人木川公司使用後，
該三、四層樓仍維持原狀，並無遭受破壞或減少原有使用、收益之情
事存在，亦應認被上訴人於系爭租賃關係存續中已保持租賃物之合於
約定使用、收益之狀態；應認被上訴人之行為已合乎民法第423條之
規定。因此，被上訴人交付系爭房屋予上訴人使用時及於租賃關係存
續中，既無不符合民法第423條規定之情事存在，則上訴人辯稱被上
訴人違反民法第423條之規定，而主張同時履行抗辯云云，即無足採
。（三）本院依兩造主張及抗辯之意旨，已認定系爭房屋之現狀，於
交付上訴人木川公司使用後，被上訴人並無違反民法第423條規定之
情事發生；且上訴人木川公司於承租系爭房屋後，確在承租之房屋設
立「冠德醫院」經營醫療業務一年餘，嗣因上訴人木川公司自行停業
後，造成嗣後上訴人無法再通過衛生主管機關之消防安全檢查，重行
開業之情事，此亦與被上訴人是否於租賃關係存續中保持系爭房屋合
於約定使用、收益之狀態無關。因此，上訴人請求本院履勘現場及向
彰化縣政府衛生局查明系爭房屋目前現狀得否再作「醫院」使用云云
，本院雖未為之，惟此情形存在與否實與本院所認定之結果無關，且
本院係綜合全辯論意旨，而認定被上訴人並無違反民法第423條之規
定，並無任作主張之違法情事。（四）按租賃物為不動產者，因其價
值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不
在此限。民法第442條定有明文。本件系爭租賃契約之標的為不動產
，且兩造約定之租賃期限為10年，上訴人木川公司就系爭租賃物價值
之昇降，本即不得聲請法院增減其租金；況系爭房屋之使用價值於被
上訴人交付上訴人木川公司使用時之現狀，在系爭租賃關係存續中並
無遭破壞或減少原應有使用、收益之情形存在，已如前述；又上訴人
木川公司於被上訴人交付系爭房屋時，既已明知系爭房屋之第三、四
層樓為未經保存登記之建物，則此項事由於雙方簽訂租賃契約時既已
存在，並作為租賃契約之特別約定條款，足認雙方於簽訂租賃契約時
，已將此違章建築之使用、收益情形包括在契約內，且此項情形於租
賃期間內，並無發生變動之情形，自難謂租賃物之使用價值，於租賃
契約成立後，有何價值昇降之情形存在，依上開說明上訴人更不得向
法院聲請減少其租金。而被上訴人依據租賃契約之約定，請求上訴人
連帶給付契約所約定之租金數額，係為行使權利之正當行使，並無違
反誠信原則；為故上訴人此部分之主張為不可採。（五）綜上所述，
本件上訴人以前開事由，提起第三審上訴，尚難認所涉及之法律見解
具有原則上之重要性，其上訴自不應野i。
四、據上論結，本件上訴不應野i。依民事訴訟法第436條之3第3項、第95
條、78裁定如主文。
中華民國95年5月2日
民事第二庭審判長法官 何志通
法官 詹秀錦
法官 廖政勝
以上正本證明與原本無異。
如不服本裁定，應於裁定送達後10日之不變期間內本院提出抗告狀（
須附繕本）。
中華民國95年5月2日
書記官 莊福來