案號：臺北高等行政105.10.13.一百零五年度訴字第1014號法院判決
法院：臺北高等行政法院裁判
日期：105年10月13日(民國)
日期：2016年10月13日(公元)
案由：建物登記
類型：行政
臺北高等行政105.10.13.一百零五年度訴字第1014號法院判決全文內容
臺北高等行政法院判決
105年度訴字第1014號
105年9月29日辯論終結
原告 方沛羚
被告 桃園市桃園地政事務所
代 表 人 王昌富 （主任）
訴訟代理人 謝坤達
薛世勱
上列當事人間建物登記事件，原告不服桃園市政府中華民國105
年4月27日府法訴字第1050049025號訴願決定，提起行政訴訟，
本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：原告於民國105年2月24日向被告陳情表示，建物
門牌為○○市○○區○○路000號之7層樓區分所有建物（下
稱系爭建物），其天井、騎樓、樓梯間及預留昇降機等共有
部分，錯誤登記為1樓所有權人之專有部分，請求被告更正
登記予系爭建物全體區分所有權人，經被告於105年2月26日
以桃地所登字第1050003663號函（下稱原處分）復原告，表
示系爭建物於80年間辦理建物所有權第一次登記，係適用行
為當時之土地登記規則及相關函釋辦理，並無登記錯誤情事
，如原告欲就系爭建物之共有部分重新分配，請循司法途徑
或經系爭建物全體區分所有權人協議後辦理。原告不服，提
起訴願，亦遭訴願決定駁回，遂向本院提起本件行政訴訟。
二、原告主張：(一)系爭建物一樓之樓梯、樓梯間、電梯、昇降設
備、騎樓等屬於建築物所有區分所有權人所共有，不得與主
建築物分離，被告未依70年至80年間法律、解釋函令等，確
實勘測並標明共有部分，審慎登記，竟僅憑使用執照即核發
建物測量成果圖，未將共有部分明顯標示之，錯誤將其測繪
於一樓圖說內，致違法錯誤登記於一樓主建物之專有部分內
。(二)依司法院大法官會議釋字第598條解釋理由書，指出土
地法第69條所規定之登記錯誤之更正，以不妨害原登記之同
一性者為限，所謂登記同一性係指更正登記前、後之權利主
體、標的物、分配持分比例範圍、法律關係均屬相同之謂，
系爭建物已顯有礙登記同一性之範圍，一為登記原因證明文
件未為翔實正確審查（即公共設施分攤協議書或共有部分登
記於該層專有部分內之協議書）、二為分配持分比例範圍應
為各7分之1、三為更正登記前共有部分登記於一樓專有部分
內之所有權，更正登記後為全體所有權人之共有部分登記、
四為標的物（即樓梯、樓梯間、電梯、昇降設備（即車道通
道）、騎樓等）係為共有部分卻將錯誤登記於壹樓專有部分
內，影響原告所有權之自由行使、進出4樓等權利。(三)原告
於93年8月23日因拍賣取得系爭建物4樓所有權，信賴能佔有
支配使用管理共有部分，被告未就系爭共有部分之產權辦理
為共有部分之登記，影響原告財產上損害。被告行為時便宜
行事，致現行一樓所有權人仗勢其有所有權，任意將一樓的
入宅大門鎖頭、電梯、預留昇降空間等為佔有、更換鑰匙、
控管電梯開放、停止等行為均自認為合法，已嚴重影響憲法
、民法保障人民之財產權或居住自由等權利等語。並聲明求
為判決：(一)訴願決定及原處分均撤銷。(二)被告應將原一樓共
有部分（即樓梯、樓梯間、電梯、昇降設備即車道通道、騎
樓等）錯誤登記於一樓主建物專有部分內更正登記予全體所
有權人之共有部分所有權暨辦理為共有部分之登記。
三、被告則以：(一)程序部分：系爭建物於民國80年3月13日由起
造人 張淵勝 、 張淵發 及 張淵輝 等3人向被告申請辦理建物第
一次測量，取得測量成果圖後，復於同年4月19日申請辦理
建物所有權第一次登記，經審核無誤於80年5月7日公告期滿
，80年5月9日登記完竣，且原告係於93年8月23日因拍賣而
繼受取得該大樓四樓所有權，既非系爭建物於80年辦理建物
所有權第一次登記時利害關係人，亦未依法規定提出更正登
記之申請，且於被告做成登記處分3年後始提起訴願，均有
不合。(二)實體部分：1.依系爭建物申辦建物所有權第一次登
記資料所示，當時起造人即將系爭建物之1樓、騎樓及預留
昇降機部分，申請測繪於1樓之7190建號並登記為起造人張
淵勝、張淵發及張淵輝3人各持分3分之1，另將系爭建物之
地下室、屋頂突出物1層、2層及3層列為共同使用部分，依
69年3月1日發布之土地登記規則第73條規定，合併另編為71
97建號，並登記為系爭建物1樓至7樓所有權人各持分7分之1
，至於天井未納入登記面積，電梯、樓梯及樓梯間部分，則
申請測繪於各樓層面積並登記為各樓層區分所有權人所有且
無「特殊情形」，故無需檢附協議書，符合69年3月1日發布
之土地登記規則第69條規定，系爭騎樓、樓梯間、預留昇降
機等部分空間，係於85年6月4日增訂建物所有權第一次登記
法令補充規定第11點之4後始有明確規範應以共同使用部分
辦理登記，本件仍應依69年3月1日發布之土地登記規則第69
條規定辦理，故被告依當時法令及起造人申請內容為登記，
於法並無不合，亦無錯誤或遺漏情事，原告主張系爭建物之
電梯、樓梯及樓梯間等部分登記為1樓所有權人之專有部分
，尚有誤解。2.原告申請將原屬系爭建物1樓所有權人專有
部分，更正為全體區分所有權人共同持分，則更正登記前、
後之權利義務主體即有不同，對登記之同一性實有妨害，又
系爭建物係7層建物，登記有桃園區埔子段埔子小段7190～
7196建號等7筆區分所有建物專有部分及同段同小段7197建
號共有部分，原告僅就1樓部分提起求為訴訟，未就系爭建
物整體進行探討，於登記之同一性亦有未合，故原告指摘系
爭建物第一次所有權登記之權利範圍有誤，即非申請更正登
記所稱之錯誤，而係應由司法機關審判之事項，非被告機關
得逕為判斷，原告主張並無理由等語置辯。並聲明求為判決
：駁回原告之訴。
四、本院判斷如下：
(一)按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句。申言之，解釋當事人所立書狀之真意，應通觀全文，
於文義上及論理上詳為推求，並斟酌立狀當時及過去之事實
、適用之相關法規等一切證據資料，本於經驗法則、論理法
則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、社會客觀
認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判
斷之基礎，不能徒拘泥字面或擷取書據中一二語，任意推解
致失真意。本件原告於105年2月24日擬具之「陳情書」其主
旨明載「陳情座落於○○市○○區○○路000號一樓共有部
分系錯誤登記於一樓所有權人專有部分內，請貴所依法應返
還並更正登記一案與全體所有權人。」等語，雖以「陳情」
為詞，其真意實係依土地法及土地登記規則等法令請求被告
為更正登記，應無疑義，無容被告以詞害義，辯稱原告未依
法請求之理。另原告系爭請求，係依行政訴訟法第5條規定
，所提起之課予義務訴訟，非撤銷訴訟。又若認原告未取得
其他共有人同意，僅由其一人提出系爭請求，不符相關法令
規定，應由被告依法令其補正，詎被告並無此項施為，要無
指摘請求不適格之餘地，先此敘明。
(二)次按「登記人員或利害關係人，於登記完畢後，發見登記錯
誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機關查明核准後，不得
更正。」「土地法第68條第1項及第69條所稱登記錯誤，係
指登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者；所稱遺
漏，係指應登記事項而漏未登記者。」土地法第69條前段、
土地登記規則第13條分別定有明文。又「申請更正登記，如
更正登記後之權利主體、種類、範圍或標的與原登記原因證
明文件所載不符者，有違登記之同一性，應不予受理。」「
更正登記以不妨害原登記之同一性為限，若登記以外之人對
於登記所示之法律關係有所爭執，則應訴由司法機關審判，
以資解決。」復為更正登記法令補充規定第6點及第7點所明
定。對此，司法院大法官會議釋字第598號解釋理由書亦明
白指出：「土地法第69條所稱登記錯誤或遺漏，……依實務
作法，登記錯誤之更正，亦以不妨害原登記之同一性者為限
……。是土地法第69條之規定，係於無礙登記同一性之範圍
內所為之更正登記。亦即使地政機關依法應據登記原因證明
文件為翔實正確之登記，並非就登記所示之法律關係有所爭
執時，得由地政機關逕為權利歸屬之判斷。」而前揭規定及
解釋所謂之「同一性」，係指更正登記前、後之權利主體、
標的物及法律關係均屬相同者而言。經查本件原告更正登記
之申請，係請求將系爭建物登記為一樓所有權人專有部分之
一樓樓梯、樓梯間、騎樓及昇降機等，更正為一樓至七樓所
有區分所有權人共有部分，依前開說明，原告申請之登記與
原登記顯不具同一性，其所為更正登記申請即與前揭法令之
要件不合，自無從准許。至於原告所主張系爭建物一樓前揭
專有部分之第一次所有權登記如何錯誤，與系爭建物一樓前
揭專有部分不得為更正登記無涉。被告105年2月26日原處分
函說明欄第4點記載「台端如就旨揭建物於80年間興建完成
所適用之法令與現行規定不一致有所疑異，並希就旨揭建物
坐落埔子段埔子小段2012-9地號土地上之區分所有建物共有
部分重行規劃，建請透過司法途徑或由該棟建物專有部分全
體所有人自行協議辦理。」等語，實質否准原告請求，核屬
有據。原告若執意應將系爭建物1至7樓之各樓層樓梯、樓梯
間、騎樓及昇降機等，已登記為各樓層所有權人專有部分，
請求變更為所有區分所有權人之共有部分，即應向普通法院
起訴，或由系爭建物所有區分所有權人進行協議辦理，始符
正辦。
(三)綜上，本件原處分核無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合
，原告訴請撤銷，併請求被告應將原一樓共有部分（即樓梯
、樓梯間、電梯、昇降設備即車道通道、騎樓等）錯誤登記
於一樓主建物專有部分內更正登記予全體所有權人之共有部
分所有權暨辦理為共有部分之登記，均為無理由，應予駁回
。又本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦，核與判
決結果不生影響，無逐一論述之必要，併予敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第
1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 10 月 13 日
臺北高等行政法院第一庭
審判長法官 黃本仁
法官 蕭忠仁
法官 闕銘富
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表
明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判
決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴
訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同
條第1項但書、第2項）
┌─────────┬────────────────┐
│得不委任律師為訴訟│所需要件│
│代理人之情形││
├─────────┼────────────────┤
│(一)符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資│
│者，得不委任律師│格或為教育部審定合格之大學或獨│
│為訴訟代理人 │立學院公法學教授、副教授者。│
││2.稅務行政事件，上訴人或其法定代│
││理人具備會計師資格者。│
││3.專利行政事件，上訴人或其法定代│
││理人具備專利師資格或依法得為專│
││利代理人者。│
├─────────┼────────────────┤
│(二)非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、│
│形之一，經最高行│二親等內之姻親具備律師資格者。│
│政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者│
│，亦得為上訴審訴│。│
│訟代理人│3.專利行政事件，具備專利師資格或│
││依法得為專利代理人者。│
││4.上訴人為公法人、中央或地方機關│
││、公法上之非法人團體時，其所屬│
││專任人員辦理法制、法務、訴願業│
││務或與訴訟事件相關業務者。│
├─────────┴────────────────┤
│是否符合(一)、(二)之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴│
│人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出(二)所示關係之釋明│
│文書影本及委任書。│
└──────────────────────────┘
中 華 民 國 105 年 10 月 13 日
書記官 林苑珍