臺灣彰化地方法院106.11.16.一百零六年度訴字第249號民事判決

案號:臺灣彰化地方法院106.11.16.一百零六年度訴字第249號民事判決

法院:彰化地方法院

日期:106年11月16日(民國)

日期:2017年11月16日(公元)

案由:返還土地等

類型:民事

臺灣彰化地方法院106.11.16.一百零六年度訴字第249號民事判決全文內容

臺灣彰化地方法院民事判決       106年度訴字第249號
原   告   宮麗玲
兼訴訟代理人  黃曉蓉
被   告  佑嘉塑膠有限公司
法定代理人   陳志遠
訴訟代理人   陳琮涼 律師
上列當事人間請求返還土地等事件,本院於民國106年11月2日言
詞辯論終結,判決如下:
主文
被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○地號土地上如附圖所示
編號A部分之鐵皮建物清除,並將土地返還原告。
被告應自民國一○六年三月十日起至返還前項土地之日止,按日
給付原告新臺幣壹仟伍佰元之違約金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九,餘由原告共同負擔。
本判決第一項及第二項已屆期之部分,於原告提出新臺幣捌拾伍
萬元為被告供擔保後,得為假執行;但被告提出新臺幣貳佰伍拾
貳萬為原告預供擔保後,得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張:被告委請訴外人 林其發 承租原告共有坐落彰
化縣○○鄉○○段000地號土地(下稱系爭土地),兩造於
民國103年10月15日簽立土地租賃契約(下稱系爭租約),
租賃期間自104年12月1日至114年10月31日,被告應於105年
12月31日前在系爭土地上興建200坪之合法廠房,並提供原
告辦理預告登記,租期屆滿即歸原告所有,原告方同意以低
於市場行情按月新臺幣(下同)30,000元出租,且自103年
10月15日簽立租約至104年11月30日間未計收租金。然原告
交付系爭土地後,被告未依約於105年12月31日前興建200坪
廠房,並違約將系爭土地轉租借予訴外人金源企業有限公司
(下稱金源公司)使用,經原告依系爭租約第13條約定終止
租賃,並以起訴狀繕本送達為終止意思表示。據此,被告已
無權占用系爭土地,爰依民法第767條、455條規定請求被告
拆屋還地,並按系爭租約第6條約定請求給付違約金等語。
並聲明:被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地上
如附圖編號A所示鐵皮建物拆除,並將該土地返還原告。被
告應自起訴狀繕本送達翌日起至交還上開土地之日止,按日
給付原告5,000元之違約金。願供擔保,請准宣告假執行。
二、被告辯稱:被告固授權訴外人林其發簽立系爭租約,然授權
之內容僅限於系爭租約明載事項,對於興建廠房之坪數與完
成時間均無具體約定,否認兩造間有約定「於105年12月31
日前興建200坪之合法廠房」。縱林其發與原告有此約定,
但被告從未同意亦不知悉,無從拘束被告,且被告已有興建
廠房規劃,並無違約情事。又金源公司與被告間為關係企業
,原告出租時業已知悉系爭土地將提供被告公司集團營運使
用,不能據此主張違約。況被告基於同一關係企業之不同業
務分工,僅將建物提供金源公司工廠登記使用,並非轉租或
出借土地,實際上金源公司未在該處所營業,被告也沒有收
取租金,而無轉租情事,原告濫用權利。如上,原告以前揭
事由終止系爭租約並無理由,而不得請求拆屋還地及違約金
等語。並為答辯聲明:原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
如受不利判決,願供擔保,請准宣告免為假執行。
三、經查,系爭土地為原告共有,被告委請訴外人林其發向原告
承租系爭土地,兩造於103年10月15日簽立系爭租約,約定
租賃期間為104年12月1日至114年10月31日(合計9年11月)
,租金每月30,000元,「甲方(即原告)應於103年11月15
日起,即出具出租土地之使用權同意書及交付土地與乙方(
即被告)著手整地、興建房屋(廠房),起造人名義以被告
名義起造。房屋興建完成並辦理保存登記後七日內,乙方應
將房屋提供甲方辦理預告登記,租賃期滿乙方應隨時配合辦
理房屋過戶手續於甲方名下」、「乙方(即被告)違反約定
方法使用租賃物,甲方(即原告)得終止租約」、「乙方(
即被告)於終止租約或租賃期滿不交還租賃物者,自其翌日
起,乙方應給付甲方按日新台幣5,000元計算之違約金」、
「未經甲方同意,乙方不得將租賃物全部或一部份轉租出借
、頂讓他變租方法由他人使用」(系爭租約第4、5、6、12
條)。又原告於前述約定時間將系爭土地交付被告使用,被
告於系爭土地上興建如附圖編號A所示鐵皮建物(面積205.3
平方公尺);另被告同意訴外人金源公司將工廠登記於該建
物迄今等情,此為兩造所不爭執,並有土地登記謄本、土地
租賃契約書、勘驗筆錄、彰化地政事務所土地複丈成果圖、
工廠圖形公示查詢資料等件在卷可稽(卷5至6、10、60、64
頁),堪認真實。本件原告依民法第767條、455條之規定請
求被告拆屋還地,並按系爭租約第6條約定請求被告給付違
約金;被告則以前詞置辯。按承租人於租賃關係終止後,應
返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請
求返還之。對於妨害其所有權者,得請求除去之。民法第
455條前段、第767條第1項前段、中段分別定有明文。則依
兩造前述主張及上開規定,本件爭執厥於:(一)原告終止系爭
租約請求被告拆屋還地,有無理由?(二)原告依系爭租約請求
被告給付違約金,有無理由?茲分述如下。
四、原告終止系爭租約請求被告拆屋還地,有無理由?
(一)原告主張被告未依約「於105年12月31日前興建200坪廠房保
存登記後予原告預告登記」,並違約將系爭土地轉租或出借
予金源公司,據此終止系爭租約;而被告則否認興建廠房之
時間及面積已有具體約定,且原告已知系爭土地將提供被告
公司集團營運使用,僅將建物提供金源公司工廠登記使用,
並無轉租或出借土地,而無違約情事。
(二)按系爭租約第4條約定:「甲方(即原告)應於103年11月15
日起,即出具出租土地之使用權同意書及交付土地與乙方(
即被告)著手整地、興建房屋(廠房),起造人名義以被告
名義起造。房屋興建完成並辦理保存登記後七日內,乙方應
將房屋提供甲方辦理預告登記,租賃期滿乙方應隨時配合辦
理房屋過戶手續於甲方名下...」(卷5頁),是兩造約定被
告應在系爭土地上興建房屋(廠房)保存登記,並提供原告
辦理預告登記,堪予認定。被告固辯稱兩造就興建之時間及
面積未有具體約定,惟查:
1.案經證人林其發到庭證述其於退出被告公司經營前係實質負
責人,含其配偶所持股份為被告公司最大股東,伊代表被告
簽立系爭租約,有實際之簽約能力。於簽立系爭租約時與原
告協商後,有答應原告就系爭租約第4條之部分,於簽約後
二年內蓋好合法廠房,給原告做預告登記,租約期滿廠房歸
原告所有,簽約時對廠房之面積等具體內容沒有很具體,但
伊有 跟原告協商承諾蓋200坪的合法廠房,有約定簽約後二
年蓋好,但因消防法規定廠房沒有蓋到200坪。上開200坪廠
房約定,被告公司知悉,伊有跟被告公司其他股東講等語(
卷44至46頁)。據此,原告主張被告透過林其發於103年10
月15日簽立系爭租約時,約定被告應於簽約後二年內即「
105年12月31日」前興建200坪之合法廠房予原告預告登記」
一節,堪認屬實。
2.被告固辯稱林其發並非公司代表人亦非股東,提出有限公司
變更登記表為佐,且被告未授權其就系爭租約文字內容以外
之口頭或書面內容,縱林其發與原告有約定興建廠房之時間
及面積,不僅未告知亦無授權,係屬無權代理,被告不受拘
束云云。原告則稱簽立系爭租約僅與被告方之林其發接觸,
被告既不爭執授權林其發代表出面簽立系爭租約,則林其發
自有權代理被告訂約,所為意思表示之內容應以林其發表示
之內容決定,不因事後有無將訂約之內容告知或將所有細節
鉅細靡遺形諸契約文字而影響,況廠房興建攸關原告之預期
利益,除兩造當有約定期限外至少應於催告後完成,倘若租
約期滿終止均未建成,原告又如何主張權益等語。本院認為
被告既肯認授權林其發代理簽立系爭租約,自不因林其發是
否為被告公司之登記代表人或股東有所區別;又林其發前述
證稱簽約之情狀,係與原告實際洽談相關租賃條件,則就林
其發係有權代理被告與原告達成被告應於前述時間興建特定
廠房保存登記後予原告預告登記之約定,並拘束被告,堪以
認定。復參系爭租約第4條既約定被告房屋興建完成並辦理
保存登記,應將房屋提供原告辦理預告登記,租賃期滿由原
告取得房屋,對於興建之時間、面積等攸關租賃雙方權益甚
為重要,自當約定特定之時間及面積,否則租期屆滿仍未興
建或面積無從為合理之使用者,約定豈非成具文。被告雖辯
稱其授權範圍僅簽立系爭租約之書面內容,惟並未為相應舉
證,尚無從為有利於被告之認定,附此敘明。
3.因兩造就系爭租約既已約定被告應於前述時間興建特定廠房
保存登記後予原告預告登記,然被告期限屆至迄未完成上開
約定內容,原告自得依系爭租約第5條、第13條終止系爭租
約。至被告有無將系爭土地違約轉租或出借金源公司,而違
反系爭租約第12條部分,因原告既得依前述事由終止租約,
就此部分尚無審究必要,併為陳明。
(三)如上,按民法第455條前段、第767條第1項前段、中段之規
定,系爭租約既經原告終止,被告即應返還租賃之系爭土地
;又被告在系爭土地上興建如附圖編號A所示鐵皮建物(面
積205.3平方公尺),亦無合法占用權源,且該建物未符系
爭租約第4條關於租賃期滿辦理過戶原告名下之約定,則原
告請求被告拆屋還地,自有所據。
五、原告依系爭租約請求被告給付違約金,有無理由?
(一)原告將系爭土地交付被告使用,被告於系爭土地上興建如附
圖編號A所示鐵皮建物(面積205.3平方公尺),因系爭租約
既經原告終止(以起訴狀繕本送達為終止租約之意思表示,
並於106年3月9日送達被告,卷16頁),被告即應返還系爭
土地,然被告未清除該鐵皮建物,使用系爭土地迄今,依系
爭租約第6條約定,原告自得請求被告給付違約金。
(二)次按約定之違約金過高者,法院得減至相當之數額,民法第
252條定有明文。又違約金係當事人約定契約不履行時,債
務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定,以確保債務之履
行為目的,民法第252條規定不問其作用為懲罰性抑為損害
賠償之預定,均有其適用,至於酌減是否相當,即須依一般
客觀事實,社會經濟狀況及當事人所受損害情形,以為斟酌
之標準;而債務已為一部履行者,亦得比照債權人所受利益
減少其數額(最高法院79年台上字第1915號、68年台上字第
3887號、49年台上字第807號判例、70年度台上字第3796號
判決意旨參照)。
(三)查系爭租約第6條固約定被告於終止租約不交還系爭土地者
,自其翌日起,應給付原告按日5,000元計算之違約金。然
審酌系爭租約每月租金為30,000元,而上開違約金之計算每
月應給付之違約金150,000元,為租金之5倍,而有過高之情
事。兼衡原告未能收回土地,每月受有相當於租金之損害;
而被告鐵皮建物僅供金原公司登記使用,現仍未具體使用系
爭土地(如現場相片所示,卷105至107頁),無證據得知受
有其他利益等情,違約金減為按日1,500元計算為適當。又
原告於106年3月9日終止系爭租約(卷16頁),依上開約定
,違約金應自翌日即106年3月10日開始起算。則原告自得請
求自106年3月10日起至返還系爭土地日止,按日以1,500元
計算之違約金。
六、從而,原告依據民法第455條、第767條第1項前段、中段規
定請求被告應將系爭土地上如附圖所示編號A之鐵皮建物清
除,並將該土地返還原告;及被告應自106年3月10日日起至
返還系爭土地日止,按日1,500元計算之違約金部分,為有
理由,應予准許;逾此範圍之請求,為無理由,應予駁回。
七、兩造陳明願供擔保,聲請宣告假執行或免為假執行,經核原
告勝訴部分,爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告其
餘假執行之聲請,因訴之駁回而失其依據,併予駁回。
八、本判決之基礎已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及舉證,經
核與判決結果無影響,爰不一一論列。
九、依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段、第390條第2項、
第392條第2項,判決如主文。
中華民國106年11月16日
民事第三庭法官 范坤棠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日之不變期間內,向本院
提出上訴狀。如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判
費。
中華民國106年11月16日
書記官 李噯靜

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