臺灣桃園地方法院 111 年度重訴字第 181 號民事判決

案號:臺灣桃園地方法院 111 年度重訴字第 181 號民事判決

日期:民國 112 年 01 月 06 日

案由:返還所有權狀

臺灣桃園地方法院 111 年度重訴字第 181 號民事判決全文內容


臺灣桃園地方法院民事判決

111年度重訴字第181號

原告 許立銘

許容庭

共同

訴訟代理人 巫宗翰 律師

複代理人 劉芯 言律師

被告 李偉傑

訴訟代理人 林翰榕 律師

上列當事人間請求返還所有權狀事件,本院於民國111年12月8日言詞辯論終結,判決如下:

主文

被告應將如附表編號1、2所示之土地所有權狀交付予原告許立銘。

被告應將如附表編號3、4所示之土地所有權狀交付予原告許容庭。

訴訟費用由被告負擔。

事實及理由

一、原告主張:原告許立銘、許容庭(以下分稱其名,合稱原告)與訴外人許 和堯 共有桃園市○○區○○段0000○000000地號土地(以下分稱地號,合稱系爭土地),於民國110年12月2日原告與被告就系爭土地簽立土地買賣契約書(下稱系爭買賣契約),約定被告以新臺幣(下同)4,100萬元之價格向原告購買系爭土地(權利範圍:全部),原告並於同日將如附表編號1至4所示之土地所有權狀(下稱系爭所有權狀)交付予被告;嗣 許和堯 經通知後於111年1月11日表示願以同一價格購買系爭土地,故系爭買賣契約已無履行之可能,原告遂請求被告返還系爭所有權狀,然被告卻加以拒絕,爰依民法第767條、第179條之規定,併予主張而為選擇合併,請求擇一判決被告交付系爭所有權狀予原告等語,並聲明:㈠被告應將如附表編號1、2所示之土地所有權狀交付予許立銘。㈡被告應將如附表編號3、4所示之土地所有權狀交付予許容庭。

二、被告則以:觀原告另與許和堯所締結之買賣契約(下稱系爭優先購買契約)內容,已將買賣標的變更為「原告就系爭土地之應有部分」,而非系爭買賣契約所示系爭土地「全部」,價金亦自4,100萬元變更為3,111萬3,560元,且關於付款條件、稅費及履約保證費用之負擔、違約賠償責任等約定,復均與系爭買賣契約有所不同,顯見許和堯並非以「同一條件」購買系爭土地,與優先購買權之行使要件不符;況縱許和堯依土地法第34條之1之規定優先承買系爭土地,此亦不影響系爭買賣契約之效力,是原告請求返還系爭所有權狀,顯屬無據等語,資為抗辯,並聲明:原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項(見本院卷第100至101頁,依論述需要為文字刪減):

㈠1875地號土地之所有人為許立銘、許容庭、許和堯,應有部分分別為5分之2、5分之2、5分之1;1878-1地號土地之所有人亦為許立銘、許容庭、許和堯,應有部分分別為8分之3、8分之2、8分之3。

㈡兩造於110年12月2日就系爭土地簽立系爭買賣契約,約定被告以4,100萬元之價格向原告購買系爭土地,原告並於同日將系爭所有權狀交付予被告。

㈢許容庭於110年12月30日通知許和堯行使優先承買權,並告知系爭買賣契約內容為:土地標示為系爭土地(權利範圍全部)、以4,100萬元之價格出售予被告、共有人間依照應有部分比例分配價款等情。

㈣許和堯於111年1月11日以存證信函表示願以上開同一條件購買系爭土地。

四、得心證之理由:

㈠許和堯確已合法行使優先購買權:

 1.按共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者,其人數不予計算;共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有人;其不能以書面通知者,應公告之;共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購,土地法第34條之1第1、2、4項定有明文。查系爭土地為原告、許和堯所共有,嗣原告與被告間就系爭土地成立系爭買賣契約,約定被告以4,100萬元之價格向原告購買系爭土地;許容庭因而通知許和堯行使優先承買權,並告知系爭買賣契約內容為:土地標示為系爭土地(權利範圍全部)、以4,100萬元之價格出售予被告、共有人間依照應有部分比例分配價款等情;許和堯即以存證信函表示願以上開同一條件購買系爭土地等節,業據兩造所不爭執(見不爭執事項㈠至㈣),堪認許和堯確已就系爭土地行使優先購買權。

 2.被告雖辯稱:系爭優先購買契約將買賣標的變更為「原告就系爭土地之應有部分」,價金亦變更為「3,111萬3,560元」,可見許和堯並非以「同一條件」購買系爭土地云云。然按土地法第34條之1第4項規定,共有人出賣其應有部分時,他共有人得以「同一價格」共同或單獨優先承購,而非以「同一條件」承購,此對照本條項與同法第104條第1項之規定自明(最高法院97年度台上字第1339號判決意旨參照);復依土地法第34條之1執行要點第11點第10款之規定:「依本法條規定出賣該共有物全部或應有部分時…其優先購買權之範圍應按各主張優先購買權人之潛在應有部分比例計算之」。查系爭土地以4,100萬元之價格全部出賣予被告,此有系爭買賣契約存卷足查(見本院卷第11頁);而系爭優先購買契約亦係以4,100萬元為計算基準,按原告、許和堯各自就系爭土地之應有部分比例,計算許和堯購買原告就系爭土地應有部分之價金為3,111萬3,560元,此有系爭優先購買契約、價金分算表可證(見本院卷第197至198頁、第209頁),實際上已符合以「同一價格」向原告購買系爭土地之法律意旨。如依被告所辯,系爭優先購買契約亦應約定許和堯以4,100萬元之價格購買系爭土地之全部,則原告自許和堯處收受4,100萬元之價金後,豈非仍須按許和堯本身就系爭土地之應有部分比例,計算其可分得之價金後,再行返還予許和堯?此顯然淪為形式主義,除徒增付款流程之繁瑣外,並無實益,是被告此部分所辯,難認可採。

 3.被告復辯稱:系爭優先購買契約之付款條件、稅費及履約保證費用之負擔、違約賠償責任等約定,亦均與系爭買賣契約有所不同云云。然系爭優先購買契約與系爭買賣契約關於價金數額之約定核屬一致,已如前述;而關於付款條件部分,上開2契約均係約定分為簽約款、用印款、完稅款及尾款等期日為4次給付,且各期程所約定之細節及說明事項,亦大致相同(見本院卷第11至12頁、第106至107頁),未見有明顯不符之處。至被告所稱關於稅費、履約保證費用及違約金負擔等事項,上開2契約所載內容雖有出入,然此非屬買賣契約必要之點,自無礙許和堯係以「同一價格」向原告購買系爭土地之認定,應予敘明。

 4.是以,許和堯行使優先購買權確已合於土地法第34條之1第4項之要件而屬合法行使無訛。

㈡原告請求返還系爭所有權狀,有無理由:

 1.按依土地法第34條之1第4項規定,他共有人有優先承購權,對於買受人債權之行使形成一種障礙。出賣人倘未能除去此障礙,在兩造成立之買賣契約,即屬因不可歸責於雙方當事人之事由,致不能履行;次按雙務契約因不可歸責於雙方當事人之事由,致不能履行者,依民法第225條第1項、第266條第1項規定,雙方均免其給付之義務,契約關係當然從此消滅,無待於解除。當事人已為之給付,依民法第266條第2項規定,得依關於不當得利之規定,請求返還(最高法院67年度台上字第579號、87年度台上字第122號、102年度台上字第1868號判決意旨參照)。

 2.經查,系爭買賣契約因許和堯依法主張優先承購權,致原告不能履行其義務;且依上開說明,該不能履行之狀態,係因不可歸責雙方當事人之事由所致,則原告依民法第225條第1項、第266條第1項規定,自得免為履行移轉系爭土地所有權予被告之義務,被告亦免為給付價金之義務,系爭買賣契約即當然從此消滅,無待於解除。至原告先前交付系爭所有權狀予被告,原係為履行系爭買賣契約之義務,嗣因系爭買賣契約已當然消滅,被告自失其占有之合法權源,是原告本於民法第179條關於不當得利之規定,請求被告返還系爭所有權狀,洵無不合,應予准許。

 3.從而,被告猶辯稱:縱許和堯優先承買系爭土地,此亦不影響系爭買賣契約之效力,故原告不得請求返還系爭所有權狀云云,顯有誤會,並非可採。

五、綜上所述,原告依民法第179條之規定請求被告將如附表編號1、2所示之土地所有權狀交付予許立銘,並將如附表編號3、4所示之土地所有權狀交付予許容庭,為有理由,應予准許。又原告係在單一聲明下,為同一之目的,依民法第179條或同法第767條之規定,請求本院依其單一之聲明而為裁判,此為訴之選擇合併。而本院既已依民法第179條之規定准許原告請求,即無庸審酌同法第767條之規定是否有理由,附此敘明。

六、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據,經審酌核與判決之結果不生影響,爰不逐一論述,併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。

中  華  民  國  112 年  1  月  6  日

民事第四庭 法 官  傅思綺

正本係照原本作成。

如對本判決上訴,須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。

中  華  民  國  112 年  1  月  6  日

書記 官康馨

附表:

編號

地號

所有人

權利範圍

權狀字號

數量

1

桃園市○○區○○段0000地號土地

許立銘

5分之2

97壢地電字第24576號

1張

2

桃園市○○區○○段000000地號土地

許立銘

8分之3

108壢地電字第29279號

1張

3

桃園市○○區○○段0000地號土地

許容庭

5分之2

108壢地電字第15881號

1張

4

桃園市○○區○○段000000地號土地

許容庭

4分之1

106壢地電字第48120號

1張


法院判決書檢索

更多判決書